Phí chung cư: Phải xóa độc quyền quản lý


Phí dịch vụ chung cư được xem như dịch vụ mang tính chất “công ích”. Thế nhưng nhiều chủ đầu tư muốn “kinh doanh” trên phí dịch vụ này để thu lợi nhuận cao.

 

Chính vì vậy, đa số chung cư hiện nay đều theo mô hình quản lý mà chủ đầu tư lập ra để nắm độc quyền.

Chính sự độc quyền quản lý và cung cấp dịch vụ này đã khiến người dân luôn bị áp đặt về giá dịch vụ. Trong khi đó, mô hình ban quản trị tòa nhà được xem là “hội đồng” bảo vệ quyền lợi của người dân dù đã được Luật xây dựng quy định rõ phải thành lập khi có 80% số dân về ở, nhưng những ban quản trị như thế vẫn chỉ là giấc mơ với nhiều khu chung cư.

TP.HCM: sự “nổi dậy” của ban quản trị

Lợi nhuận 10% là hợp lý

Theo thông tư 37 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ chung cư thì lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành chung cư tối đa là 10%.

Ông Nguyễn Minh Hoàng – giám đốc bộ phận quản lý Công ty cổ phần Liên Minh Nguyễn, đơn vị đang quản lý dịch vụ nhiều chung cư trên địa bàn TP.HCM – cho biết công ty chỉ thu giùm tiền dịch vụ của các khách hàng, nộp lại ban quản trị chung cư và ban quản trị sẽ chi lại tiền dịch vụ hằng tháng cho công ty. Hằng quý, hằng tháng, các ban quản trị công khai số tiền thu, chi dịch vụ quản lý chung cư cho cư dân biết.

Trong khi đó, giám đốc một công ty chuyên về dịch vụ quản lý chung cư đề nghị các chủ đầu tư nên tách bạch công việc làm chủ đầu tư dự án với vai trò quản lý dịch vụ chung cư. Các chung cư nên tìm một đơn vị quản lý độc lập, mức giá vừa phải, được nhiều người chấp nhận. Khi đó chủ đầu tư sẽ giữ thương hiệu của mình, đồng thời giảm được tình trạng tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư xung quanh giá phí.

Chung cư 4S Riverside Garden (gọi tắt là chung cư 4S, Q.Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty Thành Trường Lộc (Q.3, TP.HCM) làm chủ đầu tư. Ông Đỗ Quốc Thắng, trưởng ban quản trị chung cư 4S, cho biết: giữa năm 2009, các hộ dân bắt đầu dọn về ở chung cư và đến nay có khoảng 240/285 căn hộ có người sinh sống.

Thời gian đầu, chủ đầu tư thuê Công ty cổ phần Liên Minh Nguyễn (NAC) quản lý dịch vụ chung cư. Khoảng một năm sau, chủ đầu tư từ chối cho NAC tiếp tục quản lý và đơn vị được chọn thay thế là Công ty Minh Tiến, một công ty “con” của chủ đầu tư. Cả hai đơn vị quản lý này đều thu phí dịch vụ tại chung cư là 5.500 đồng/m2, nhưng theo nhận xét của một số người dân, chất lượng dịch vụ của Công ty Minh Tiến không tốt bằng NAC.

Sau khi cư dân chung cư họp bầu ra ban quản trị và được UBND Q.Thủ Đức chính thức công nhận vào tháng 5-2011, ban quản trị chung cư 4S đã đề nghị chủ đầu tư giao quyền quản lý chung cư cho ban quản trị. Ngày 1-8-2011, chủ đầu tư có công văn đồng ý bàn giao chung cư cho ban quản trị từ ngày 31-8. Ban quản trị quyết định chọn NAC cung cấp dịch vụ vì đơn vị này từng quản lý dịch vụ tại đây và được nhiều cư dân tín nhiệm.

Thế nhưng đến thời điểm bàn giao, chủ đầu tư có công văn gửi ban quản trị và cư dân chung cư 4S cho rằng Công ty Minh Tiến vẫn tiếp tục cung cấp dịch vụ cho chung cư, đồng thời đề nghị ban quản trị không cần thay thế đơn vị quản lý dịch vụ.

Ngày 19-9, Sở Xây dựng TP có văn bản gửi UBND Q.Thủ Đức nhấn mạnh, theo quy định, Công ty Thành Trường Lộc phải có trách nhiệm bàn giao công việc quản lý, vận hành chung cư 4S cho ban quản trị. Sở Xây dựng cũng đề nghị quận kiểm tra, xử lý theo quy định.

Theo ông Thắng, sở dĩ ban quản trị chung cư 4S đòi hỏi quyền quản lý chung cư vì hai năm qua việc thu chi phí dịch vụ không được chủ đầu tư công khai với dân và phí dịch vụ 5.500 đồng/m2/tháng hiện nay mà người dân phải nộp (gồm tiền rác, vệ sinh chung cư, thang máy, điện công cộng) là cao vì giá này có thể giảm nếu biết bù đắp bằng các khoản thu khác của chung cư như phí quảng cáo, giữ xe chung cư, bãi đậu taxi…

Hà Nội: nhiều nơi không lập nổi ban quản trị

Tại Hà Nội hiện đang tồn tại hai dạng chung cư. Dạng thứ nhất là quỹ chung cư được đầu tư từ nguồn vốn của thành phố với mục tiêu phục vụ người dân tái định cư khi thực hiện các dự án liên quan đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Với dạng nhà tái định cư này, tuy giá phí dịch vụ không cao nhưng vẫn tồn tại sự độc quyền khi mọi chung cư tái định cư đều giao cho Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý, khai thác và cung cấp dịch vụ.

Dạng chung cư thứ hai do các tổng công ty, công ty, tập đoàn trực tiếp làm chủ đầu tư, trong đó nhiều khu nhà gắn mác chung cư cao cấp, giá phí dịch vụ thì muôn hình vạn trạng còn quyền quản lý, khai thác, cung cấp dịch vụ cũng do chính chủ đầu tư thực hiện dưới các mô hình ban quản lý hoặc công ty “sân sau” của chủ đầu tư.

Dịch vụ giữ xe của chung cư 17-T10 (Hà Nội) tạo nguồn thu cho hợp tác xã để chi phí cho các dịch vụ vận hành tòa nhà


Một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết theo Luật nhà ở, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng chung cư để bầu ban quản trị của tòa nhà.

Ban quản trị này có quyền được lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư, được hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư không thực hiện đúng cam kết.

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN Phạm Sỹ Liêm phân tích: nếu thành lập ban quản trị mang lại lợi ích cho chủ đầu tư thì họ sẽ đẩy nhanh việc xúc tiến, còn ngược lại, việc lập ban quản trị có thể khiến doanh nghiệp do chủ đầu tư chỉ định cung cấp dịch vụ vận hành chung cư có nguy cơ bị hất cẳng thì hội nghị thành lập ban quản trị sẽ bị chủ đầu tư tìm cách trì hoãn.

Chính vì vậy mà tại khá nhiều khu chung cư ở Hà Nội hiện nay, mặc dù người dân về ở đã 2-3 năm, thậm chí có khu người dân ở đến 5-7 năm nhưng không thành lập được ban quản trị, khá nhiều khu chung cư tổ chức bầu được ban quản trị nhưng vẫn chỉ mang tính chất lâm thời, không được công nhận chính thức. Và không cơ quan chức năng nào giám sát, chăm chút việc thành lập mô hình ban quản trị có lợi cho người dân này.

Không xóa độc quyền, người dân còn bị o ép

Theo đại diện của các hộ dân tại năm khu chung cư 93 Lò Đúc, The Manor, Golden Westlake, Keangnam, Sky City (Hà Nội), hiện nay cư dân sinh sống tại các khu chung cư này đang bị các chủ đầu tư tòa nhà chỉ định các công ty cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà với các mức phí rất cao và tùy tiện, không phù hợp với thu nhập bình quân của các hộ dân.

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên – môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng chính sự độc quyền trong quản lý và cung cấp dịch vụ của các chung cư, hoặc cách chủ đầu tư chỉ định đơn vị cung cấp dịch vụ đã khiến chủ đầu tư hưởng lợi hai lần. Lần thứ nhất khi bán nhà cho các hộ dân đã thu lợi nhuận kinh doanh, lần thứ hai tiếp tục nắm quyền khai thác, cung cấp dịch vụ của tòa nhà để thu lợi nhuận tiếp từ việc khai thác hạ tầng của tòa nhà và khai thác giá phí các loại dịch vụ.

Với sự độc quyền trong cung cấp dịch vụ chung cư, ông Võ cho rằng không có sự cạnh tranh trong cung cấp dịch vụ nên người dân luôn chịu thiệt với các mức phí dịch vụ do đơn vị cung cấp dịch vụ độc quyền đưa ra.

Theo ông Võ, để giải quyết căn bản những bất cập, mâu thuẫn đang diễn ra tại khá nhiều chung cư hiện nay, đặc biệt trong điều kiện khi chưa có luật chung cư, việc thứ nhất cần làm ngay là phải có một nghị định quy định, điều chỉnh về việc cung cấp dịch vụ của tòa nhà sao cho nhà đầu tư không còn độc quyền như hiện nay.

Thứ hai, trong các hợp đồng mua bán nhà cần cụ thể hóa về việc cung cấp dịch vụ, giá các loại dịch vụ và cách thức điều chỉnh giá, đặc biệt là các điều khoản về sở hữu chung và riêng. Thứ ba, phải sửa các quy định để việc tổ chức, thành lập ban quản trị tòa nhà phải do người dân nắm quyền quyết định.

“Khi không phải lệ thuộc chủ đầu tư trong việc lập ban quản trị, cộng đồng dân cư sẽ độc lập trong việc yêu cầu đơn vị cung cấp dịch vụ của chung cư giải trình, công khai việc thu và chi về các loại dịch vụ. Khi đó họ sẽ biết nộp phí dịch vụ bao nhiêu là đủ, hoặc khi thấy chất lượng dịch vụ không tương xứng, phí dịch vụ không hợp lý, ban quản trị có thể đại diện cộng đồng dân cư lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ khác tốt hơn” – ông Võ nhấn mạnh.

Hưởng dịch vụ hoàn thiện chỉ với 30.000 đồng/tháng

Năm 2006, khu chung cư tái định cư 17-T10 khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội) đã trở thành khu nhà đầu tiên có ban quản trị do người dân tự tổ chức hội nghị thành lập.

Ông Trần Ngọc Sơn, trưởng ban quản trị nhà 17-T10, nói: “Gần sáu năm trôi qua, đến bây giờ ban quản trị của tòa nhà vẫn không được công nhận, vẫn phải kèm hai chữ lâm thời, nhưng từ ngày có ban quản trị, 192 hộ dân với gần 1.000 nhân khẩu sống ở chung cư này luôn mỉm cười nhờ mô hình quản lý cung cấp dịch vụ của khu nhà do Hợp tác xã nhà ở Thụy Điển thực hiện, và đây là hợp tác xã do ban quản trị tòa nhà thành lập. Toàn bộ tầng 1 của tòa nhà và tầng hầm làm nơi để xe hiện vẫn do Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý, khai thác, hợp tác xã chỉ khai thác khu vực vỉa hè và một số dịch vụ lẻ tẻ của tòa nhà nhưng đã gần đủ kinh phí để vận hành cả khu nhà. Ví dụ dịch vụ trông giữ xe tại khu vực vỉa hè của tòa nhà mỗi tháng ngoài việc giải quyết việc làm và lương cho hàng chục lao động trong tòa nhà, còn đóng góp cho hợp tác xã 9 triệu đồng. Nhiều nguồn thu khác như quảng cáo trong thang máy, cho đặt cây ATM… đều mang lại nguồn thu cho hợp tác xã để vận hành chi phí cho dịch vụ của tòa nhà”.

Theo ông Sơn, ở tòa nhà 17-T10 dịch vụ nào cũng có, còn phí dịch vụ hiện nay mới chỉ thu theo ba mức gọi là tượng trưng: hộ gia đình thuộc tòa nhà đóng 30.000 đồng/tháng, người thuê nhà đóng 50.000 đồng, còn các văn phòng thuê làm trụ sở đóng 200.000 đồng/tháng. Dịp lễ tết các gia đình đều được chăm lo, tổ chức Tết Trung thu hằng năm cho các cháu, vì thế khu nhà này chưa có ai than phiền về phí dịch vụ.

 Theo Xuân Long – Phúc Huy

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: