Chung và riêng ở chung cư: nhiều bức xúc


TTO – Quá nhiều câu hỏi, thắc mắc, băn khoăn… của người dân TP.HCM và các TP lớn, nhất là những cư dân đang trực tiếp sinh sống tại các chung cư gửi về buổi giao lưu trực tuyến sáng nay 4-8 trên Tuổi Trẻ Online.

Rất khó để nhà chức trách, ở đây là các cán bộ đầu ngành của ở Xây dựng TP.HCM có thể trả lời hết các băn khoăn, thắc mắc này dù buổi trả lời trực tuyến đã kéo dài đến hơn 12g30. Những bức xúc, băn khoăn, thắc mắc còn lại đành khất nợ với độc giả, chúng tôi sẽ ghi nhận và tiếp tục liên hệ với các cơ quan chức năng trả lời các vấn đề bạn đọc quan tâm.

Các khách mời Sở Xây dựng TP.HCM đang trả lời bạn đọc tại tòa soạn Tuổi Trẻ Online – Ảnh: Thanh Đạm

NỘI DUNG GIAO LƯU

* Chúng tôi ở chung cư G4 đường Trung Yên, quận Cầu Giấy (Hà Nội). Mỗi tháng phải đóng phí dịch vụ là 120.000 đồng, mỗi xe máy 60.000 đồng, xe đạp 30.000 đồng. Chất lượng dịch vụ vô cùng kém, toàn bộ khu sân vườn chưa bao giờ được quét dọn. Nhiều lần họp, nhân dân trong tổ dân phố đề nghị để tổ tự thuê người quét dọn nhưng không được chấp nhận. Công ty dịch vụ nhà trả lời là chưa được bàn giao nên không làm vệ sinh. Xin hỏi việc thu phí như vậy có đúng hay không? Quy định về việc bàn giao giữa chủ đầu tư với đơn vị dịch vụ như thế nào? (Hoàng Văn Cường, 27 tuổi, hoahuuvanvgd@… )

– Chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Về phí dịch vụ: Theo quy định tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 và Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 1-12-2009 của Bộ Xây dựng, phí dịch vụ nhà chung cư do UBND TP quy định. Nếu chưa có quy định, các bên có liên quan (chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ, đơn vị quản lý vận hành…) cần có sự thỏa thuận về phí dịch vụ, bảo đảm nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch.

2. Về phí giữ xe: Được quy định riêng và cũng do UBND TP quy định, tại Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 9-1-2009 của UBND TP Hà Nội về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn TP Hà Nội.

3. Về việc bàn giao và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành: Do Hội nghị nhà chung cư quyết định, tại Khoản 2 Điều 11 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng, có quy định: “Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu”.

* Tôi đang thuê ở một căn hộ chung cư Tôn Thất Thuyết, Q4 (TP.HCM) thuộc nhà sở hữu nhà nước theo diện chính sách (chồng tôi là bộ đội công tác ở quần đảo Trường Sa) và được Công ty công ích Q.4 cho làm hồ sơ được mua căn hộ đó theo giá bảo tồn vốn.

Xin hỏi, tôi được mua căn hộ đó với giá bảo tồn vốn là bao nhiêu? Khi nào thì được giải quyết? Nếu được giải quyết tôi có được trả góp trong một thời gian không? (lai thu ha, 36 tuổi, laithuha74@… )

– Đề nghị bạn đọc liên hệ trực tiếp Công ty Dịch vụ công ích Quận 4 để được hướng dẫn các thủ tục mua nhà theo quy định. Việc định giá bán bảo tồn vốn, Công ty Dịch vụ công ích Quận 4 sẽ làm việc trực tiếp với Sở Tài chính để tham mưu cho UBNDTP xác định giá bán.

Theo quy định nhà bảo tồn vốn thì không được giải quyết theo hình thức trả góp, phải trả một lần.

* Tôi ở tầng trên cùng của chung cư Kim Hồng (306-308 Vườn Lài, P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú, TP.HCM), phía trên là sân thượng. Tôi đã phải bỏ nhiều tiền hơn để mua căn hộ này với ý định tránh bớt được tiếng ồn và dễ dàng lên đó phơi nắng, hóng gió cũng như một số sinh hoạt giải trí khác. Nhưng ngay sau khi bàn giao căn hộ chủ đầu tư lại xây thêm hàng loạt căn tới 2 tầng trên sân thượng này.

Việc xây dựng kéo dài suốt 2 năm qua đã gây ảnh hưởng rất lớn đến căn hộ của tôi (nhất là về mặt tiếng ồn trong khi tôi lại đang có con nhỏ mới sinh) khiến gia đình tôi không ở được phải tạm lánh đi nơi khác gần cả năm. Hiện việc xây dựng này vẫn chưa xong. Xin hỏi, tôi muốn khiếu nại thì phải liên hệ cơ quan nào và thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn. (Thái Văn, 38 tuổi, thv@… )

Ông Đỗ Phi Hùng – Phó giám đốc Sở Xây dựng: Sở Xây dựng ghi nhận thông tin ông cung cấp để trao đổi với UBND quận Tân Phú kiểm tra xử lý theo quy định (nếu có vi phạm).

* Vì gia đình khó khăn (chồng là bộ đội Trường Sa), nên tôi muốn được các cơ quan chức năng giúp đỡ giải quyết mua nhà theo nghị định 61, xin hỏi được không? Xin cám ơn. (laithuha, 36 tuổi, laithuha74@… )

– Theo quy định tại công văn số 2527/BXD-VP ngày 18/12/2008 của Bộ Xây dựng, các trường hợp nhà thuộc sở hữu Nhà nước được bố trí sử dụng sau ngày 1-11-1992 về nguyên tắc không được mua nhà theo nghị định 61/CP của Chính phủ.

Đối với các chung cư xây dựng mới, chung cư tái định cư thì không được giải quyết mua nhà theo nghị định 61/CP của Chính phủ.

Riêng với trường hợp của bà, Nhà nước có xem xét diện chính sách nên giải quyết bán theo giá bảo tồn vốn.

* Tôi hiện nay đang sống tại chung cư Thanh Đa, gần đây có dự án giải tỏa xây dựng khu đô thị mới tại khu vực này. Tình trạng nhà tôi hiện chỉ có giấy quyết định cấp nhà bằng tay. Nếu sau này dự án triển khai, gia đình tôi được hưởng chế độ giải tỏa theo giá thực tế đất hay giải tỏa không tái định cư theo khung giá nhà nước?

Mấy hôm nay tại khu vực này có một số người phản ứng các dự án giải tỏa không tái định cư cho hộ dân. Hiện gia đình tôi rất hoang mang. Rất mong được giải đáp để an tâm làm ăn, sinh sống. (Lê Sơn, 32 tuổi, hongsonle2002@…)

Qua trình bày của ông chưa rõ, việc cấp nhà lúc nào, cơ quan nào cấp, hình thức cấp nhà. Theo chúng tôi được biết cơ quan cấp nhà phải có quyết định, không có giấy quyết định cấp nhà bằng tay.

Để nắm được chủ trương cụ thể trong việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ tái định cư chung cư Thanh Đa, đề nghị ông liên hệ trực tiếp UBND quận Bình Thạnh để được hướng dẫn, giải thích cụ thể.

* Khoản 1, điều 49, NĐ 71 quy định phần sở hữu riêng gồm “phần diện tích bên trong căn hộ, kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó”. Hỏi: diện tích bên trong được đo, đếm như thế nào? Bằng diện tích lọt lòng (hoặc thông thủy) hay bằng diện tích phủ bì (tính từ tim tường chung, tức tường ngăn chia các căn hộ với nhau, tường bao ngoài tới tường riêng, tức tường giáp với hành lang chung)? (trungnguyen, 30 tuổi, trungvhc@…)

Ông Đỗ Phi Hùng: Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Điều 2 – Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25-2-2009 về cách ghi diện tích căn hộ chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: “Diện tích căn hộ chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ đó (nếu có).

Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy căn hộ hoặc tính theo kích thước từ tim tường chung và tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa 2 căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của  căn hộ). Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 điều 1 của thông tư này”.

Từ phải sang: ông Chương Quốc Thái – Phó Phòng quản lý nhà & công sở; bà Nguyễn Thị Vĩnh Trang – Phó ban kiểm tra bán nhà ở; chuyên viên Nguyễn Thị Kim Dung – Văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM trả lời câu hỏi bạn đọc – Ảnh: Thanh Đạm

* Nhiều căn hộ và chung cư mới xuất hiện gần 6,7 năm trở lại đây vẫn chưa có chủ quyền nhà và chủ đầu tư luôn giải thích liên quan đến thuế hay kiếm đủ mọi lý do để không bàn giao chủ quyền cho người dân. Xin hỏi đến lúc nào thì câu chuyện này mới chấm dứt? (ly van hao, 25 tuổi, kennylee20032002@…)

– Xin trả lời bạn:

Theo quy định tại Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25-2-2009 của Bộ Xây dựng “Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng, tổ chức kinh doanh nhà ở (bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ cơ sở của nhà chung cư” và “Trong thời gian 30 ngày kể từ khi các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần sở hữu riêng hoàn thành thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở (bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ của từng căn hộ…”.

Theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ, có hiệu lực kể từ ngày 10-12-2009, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của ngành Tài nguyên và Môi trường, đề nghị ông liên hệ với UBND quận, huyện để được hướng dẫn.

Hiện Sở Xây dựng đang phối hợp với các ngành có liên quan, mở đợt kiểm tra cao điểm các nhà chung cư trên địa bàn nhằm nắm được những khó khăn, vướng mắc và phát hiện những vi phạm để hướng dẫn, chấn chỉnh, xử lý vi phạm theo thẩm quyền và đề xuất UBND TP chỉ đạo giải quyết. Đồng thời, theo phân công của UBND TP, Sở Xây dựng đang dự thảo các văn bản có liên quan đến nhà chung cư để trình UBND TP xem xét, ban hành.

* Tôi là thương binh 4/4 đang thường trú tại nhà số 8 Lý Tự Trọng, P. Bến Nghé, Q.1(TP.HCM). Khu biệt thự này có 11 hộ dân đang ở, UBND TP.HCM đã duyệt giá mua nhà sở hữu nhà nước 8 hộ. Ngày 18-9-2006, công ty quản lý kinh doanh nhà mời bán nhà ở theo nghị định 61 với giá nhà tôi ở là 124.198.900 đồng. Năm 2008, công ty đã thanh lý hợp đồng thuê nhà của tôi, thu hợp đồng xanh, nhưng đến năm 2010 thì có thông báo ngừng bán nhà vì nhà có cấu trúc biệt thự.

Tôi muốn biết, tôi có thuộc diện mua nhà của nhà nước theo nghị định 61 hay không? Làm cách nào để mua được nhà, liên hệ cơ quan nào, ở đâu để khiếu nại hoặc làm thủ tục mua nhà thuộc sở hữu nhà nước?

– Qua trao đổi với Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố, trường hợp của ông đang sử dụng nhà có cấu trúc biệt thự theo thông báo số 265/TB-VP ngày 28-3-2008 của UBND TP thì tạm dừng việc bán nhà ở có cấu trúc biệt thự (kể cả trường hợp đã duyệt giá, ký hợp đồng mua nhà và thu tiền) để chờ ý kiến của Thủ tướng Chính phủ và Bộ xây dựng.

Đề nghị ông chờ chủ trương chung của Chính phủ về bán nhà có cấu trúc biệt thự. Sở Xây dựng ghi nhận ý kiến của ông, khi có chủ trương Sở Xây dựng đề nghị Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố sớm giải quyết bán nhà cho ông.

* Tôi có căn nhà chung cư Ngô Gia Tự, P.2, Q.10, nhà thuộc diện sổ xanh, còn sở hữu của nhà nước, nay tôi muốn chuyển qua sổ đỏ theo nghị định 61 thì tôi phải làm thế nào, cần những thủ tục gì? (Võ Thị Mỹ Lệ, 39 tuổi, vtmyle@…com).

– Theo quy định về việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP của Chính phủ, thì người sử dụng nhà phải được cơ quan quản lý nhà ký hợp đồng thuê nhà dài hạn (60 tháng), có hộ khẩu thường trú tại TP.HCM, nhà không có tranh chấp khiếu nại, nhà thuộc diện được bán, không nằm trong tình trạng hư hỏng nặng cần phải tháo dỡ, người sử dụng nhà chưa từng được Nhà nước giải quyết các chính sách về nhà ở, đất ở.

– Về thủ tục bán nhà, đề nghị bà sớm liên hệ Hội đồng bán nhà ở quận 10 để được hướng dẫn thủ tục theo quy định vì thời hạn bán nhà theo nghị định 61/CP của Chính phủ sẽ kết thúc vào ngày 31-12-2010.

* Nhà tôi bị di dời trong dự án chỉnh trang đô thị Rạch Ụ Cây (quận 8). Vì gia đình tôi đông nhân khẩu (11 người) nhưng nhà nước chỉ bán cho căn nhà tái định cư 36m2 ở chung cư Tân Mỹ (quận 7). Cả gia đình tôi đã thống nhất bán căn hộ tái định cư, lấy tiền về Bình Chánh mua đất xây nhà. Gần đây, UBND quận 8 kiểm tra và mời chúng tôi lên làm việc.

Tuy quận chưa có quyết định gì cụ thể nhưng tôi nghe nói căn hộ trên sẽ bị thu hồi, không bán cho gia đình tôi nữa. Nếu như UBND quận 8 thu hồi nhà tái định cư của tôi thì có đúng quy định của pháp luật? Sau khi thu hồi nhà, số tiền tôi bỏ ra mua nhà có được trả lại cho gia đình tôi hay không? (Mỹ Linh, 25 tuổi, linhnguyen13@….com)

– Về nguyên tắc, việc gia đình đã bán căn hộ chung cư Tân Mỹ khi mới được bố trí tái định cư là không đúng quy định. Gia đình bà chỉ được phép bán căn hộ sau khi đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính theo quy định và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đề nghị bà liên hệ với UBND quận 8 để được hướng dẫn, giải thích cụ thể.

* Tôi mua một căn hộ chung cư 102m2 tại Bình Chánh. Khi bán, chủ đầu tư tính diện tích các lôgia, trong nhà thì tính diện tích từ tim tường trở đi. Nghe nói sắp tới, nghị định 71 chỉ cho người dân sở hữu riêng phần diện tích lọt lòng chứ không tính trọn phần diện tích như chúng tôi đã mua trong hợp đồng. Như vậy có thiệt thòi cho người mua nhà hay không?

Nếu sau khi có giấy chứng nhận, tôi bán nhà thì người mua chỉ căn cứ vào diện tích giấy chứng nhận chứ không căn cứ vào diện tích thực tế như trong hợp đồng, tôi sẽ bị lỗ. Tôi có thể đề nghị nhà nước công nhận cho tôi toàn bộ phần diện tích như tôi đã mua của chủ đầu tư hay không. (Nguyễn Thị Thu Hoa, 40 tuổi, hoaeximbank@… )

Ông Đỗ Phi Hùng: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ không quy định cụ thể cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư.

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Điều 2 – Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25-2-2009 về cách ghi diện tích căn hộ chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: Diện tích căn hộ chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có).

Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy căn hộ hoặc tính theo kích thước từ tim tường chung và tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa 2 căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của  căn hộ).

Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 điều 1 của thông tư này.

* Chúng tôi là những hộ dân ở lô IV và lô VI của chung cư Thanh Đa, phường 27 quận Bình Thạnh. Các hộ dân chúng tôi đang thuê nhà của nhà nước và xin mua nhà theo Nghị định 61 từ rất lâu nhưng không được giải quyết vì chung cư đã bị nghiêng lún.

Đầu năm nay, công ty dịch vụ công ích quận Bình Thạnh yêu cầu các hộ dân ký lại hợp đồng thuê nhà với giá thuê gấp 5 lần giá cũ. Như vậy rất bất hợp lý vì việc chúng tôi không được mua nhà nhà nước là do khách quan chứ không phải chúng tôi không muốn mua. Đa số người dân ở đây là nhân viên nhà nước, nếu không được mua nhà trong năm nay thì đến năm sau, nhà nước chấm dứt bán nhà theo nghị định 61,

Chúng tôi làm sao có đủ tiền để mua nhà theo giá thị trường? Nhà nước có chính sách gì hỗ trợ cho các hộ dân như trường hợp chúng tôi không? (Đại diện các hộ dân lô IV, lô VI, chung cư Thanh Đa.)

* Tôi mua 1 căn hộ chung cư, trong hợp đồng mua bán có ghi phần diện tích sở hữu riêng nhưng không ghi phần diện tích sở hữu chung, phần diện tích chủ đầu tư giữ lại. Nếu vậy sau này có tranh chấp xảy ra sẽ giải quyết thế nào? Hiện cư dân trong chung cư có được phép nuôi thú cưng như  chó, mèo, chim… ? Có luật nào qui định việc nuôi thú cưng trong chung cư? Xin cảm ơn. (Thanh My, 32 tuổi, trucmy_vla@… )

Ông Đỗ Phi Hùng: Phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở 2005,  Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010, khoản 5, 6 Điều 4 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng. Do đó, nếu có tranh chấp về phần sở hữu chung thì do cơ quan Tòa án sẽ căn cứ quy định nêu trên để giải quyết.

Theo quy định tại Điều 23- Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì việc nuôi vật cảnh (thú cưng) tại phần sở hữu riêng không bị cấm nhưng phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật.

– Qua trao đổi với Công ty Dịch vụ công ích quận Bình Thạnh, các hộ dân sử dụng tại lô IV, VI chung cư Thanh Đa thuộc diện chung cư hư hỏng nặng cần phải tháo dỡ nên không bán nhà theo nghị định 61/CP của Chính phủ.

Việc điều chỉnh giá thuê nhà là cần thiết phù hợp các quy định mới của Chính phủ và tình hình thực tế.

Việc Công ty dịch vụ công ích quận Bình Thạnh yêu cầu các hộ dân ký lại hợp đồng thuê nhà là phù hợp với Quyết định 09/2010/QĐ-UBND ngày 3-2-2010 của UBNDTP về giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chưa được cải tạo xây dựng lại trên địa bàn thành phố.

Khi Nhà nước thực hiện việc tháo dở, xây dựng mới lô IV, VI chung cư Thanh Đa, thì Nhà nước sẽ bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân sử dụng chung cư trên theo phương án được duyệt.

* Chúng tôi là cư dân đang thuê nhà của nhà nước tại cư xá ngân hàng P.21, Q.Bình Thạnh (TP.HCM). Từ năm 2004, chúng tôi đã xin mua nhà theo nghị định 61 nhưng Công ty Dịch vụ công ích quận Bình Thạnh không giải quyết. Đến đầu năm 2010, công ty này mới yêu cầu chúng tôi nộp đơn xin hóa giá nhà.

Trong khi đang hóa giá, chúng tôi phải chịu giá thuê nhà gấp 5 lần so với trước đây, những thiệt hại không do chúng tôi gây ra nhưng lại phải gánh chịu. Tôi là công chức về hưu diện mất sức nên rất khó khăn khi phải đóng tiền thuê nhà quá cao, nhà nước có chính sách gì miễn giảm cho những hộ như tôi?

Công ty yêu cầu nộp hồ sơ có bản chính hợp đồng thuê nhà cũ và bản vẽ nhưng hai loại giấy tờ trên tôi đã làm thất lạc, chỉ còn bản sao có công chứng có được không?

– Qua trao đổi với Công ty Dịch vụ công ích quận Bình Thạnh, cư xá ngân hàng, phường 21, quận Bình Thạnh đã có quyết định thu hồi đất nên không bán nhà theo nghị định 61/CP của Chính phủ.

Việc điều chỉnh giá thuê nhà là cần thiết phù hợp các quy định mới của Chính phủ và tình hình thực tế. Việc Công ty dịch vụ công ích quận Bình Thạnh yêu cầu các hộ dân ký lại hợp đồng thuê nhà là phù hợp với Quyết định 09/2010/QĐ-UBND ngày 3-2-2010 của UBND TP về giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo xây dựng lại trên địa bàn thành phố.

Việc miễn giảm tiền thuê nhà được quy định tại điều 8 Quyết định 09/2010/QĐ-UBND ngày 3-2-2010 của UBNDTP.

Trường hợp ông làm thất lạc hợp đồng thuê nhà cũ và bản vẽ thì ông làm đơn tường trình việc thất lạc có xác nhận chữ ký của chính quyền địa phương và nộp lại Công ty dịch vụ công ích quận Bình Thạnh để được giải quyết.

Ông Thân Vĩnh Long (trái) – phó phòng quản lý nhà & công sở Sở Xây dựng TP.HCM và chuyên viên Hồ Ngọc Việt đang xem lại nội dung trả lời bạn đọc – Ảnh: Thanh Đạm

* Hiện tôi được giao phụ trách công tác bàn giao chung cư cho Ban quản trị vừa được thành lập. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế bàn giao, phát sinh rất nhiều vấn đề Luật không quy định, dẫn đến 2 bên tranh cãi mãi mà không giải quyết được. Xin ông Hùng giải đáp giúp:

1. Khu căn hộ được duyệt vào thời điểm năm 2007 nên kết quả thẩm định thiết kế sơ sở không quy định rõ phần diện tích chung/riêng, chỉ ghi chung là tầng trệt gồm phần thương mại, dịch vụ, nhà giữ trẻ, dịch vụ y tế, sảnh công cộng (chủ đầu tư giữ lại, chưa bán/ cho thuê phần tầng trệt này).

Do đó, khi tiến hành xác định bàn giao, chủ đầu tư quyết định bàn giao phần sảnh công cộng, còn lại các diện tích kia thì thuộc chủ đầu tư. Bên phía Ban quản trị phản ứng và cho rằng toàn bộ phần diện tích tầng trệt là thuộc sở hữu chung. Sau nhiều lần phân tích, Ban Quản trị lại thay đổi và cho rằng phần diện tích thương mại dịch vụ là của chủ đầu tư, nhưng nhà trẻ, y tế là sở hữu chung. Xin hỏi trong trường hợp này, phần diện tích sở hữu chung là phần nào?

2. Theo quy định về môi trường, Khu căn hộ đã đưa vào sử dụng phải làm báo cáo giám sát môi trường định kỳ 6 tháng/lần và xin gia hạn xả thải 1 năm/lần, phía chủ đầu tư đã thực hiện kể từ thời điểm đưa vào sử dụng đến nay (đã lập báo cáo, xin phép xả thải…). Do đó, khi lập biên bản bàn giao, chủ đầu tư cũng đưa trách nhiệm này vào và yêu cầu Ban Quản trị thực hiện công tác này, tuy nhiên, Ban Quản trị không đồng ý và cho rằng đó là trách nhiệm chủ đầu tư.

Xin nói thêm là theo chủ đầu tư, ngoài trách nhiệm bảo hành khu căn hộ và xin cấp chủ quyền cho cư dân, chủ đầu tư không còn trách nhiệm nào khác trong quá trình vận hành khu căn hộ (trừ các trường hợp xảy ra các vấn đề liên quan đến kết cấu căn hộ hoặc phát sinh từ quá trình thi công xây dựng), còn báo cáo giám sát môi trường, xin gia hạn xả thải là trách nhiệm của cư dân, do 2 nghĩa vụ này phát sinh trong quá trình cư dân sử dụng khu căn hộ.

Xin hỏi, vấn đề này phải giải quyết như thế nào? Trách nhiệm liên quan đến phòng cháy chữa cháy (tập huấn, báo cáo, bảo trì định kỳ…), môi trường, xả thải sau khi bàn giao có phải thuộc về Ban quản trị nhà chung cư không? Đó là 2 vấn đề vướng mắc khiến công tác bàn giao của 2 bên bị kéo dài gây phiền hà cho cả hai. Rất mong nhận được câu trả lời của ông. Xin chân thành cảm ơn. Chúc ông công tác tốt.(Nguyễn Phú Cường, 39 tuổi, khanhpk@… )

– Chúng tôi xin trả lời câu hỏi khá dài của bạn như sau:

1. Việc xác định phần sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư hiện nay được căn cứ theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 4 của Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng.

Đối với những phần diện tích chưa được quy định cụ thể việc xácđịnh chung, riêng, phải căn cứ theo Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư giữa chủ đầu tư (bên bán) và chủ sở hữu căn hộ (bên mua).

2. Về nguyên tắc, sau khi chung cư đã được bán và đưa vào sử dụng, nếu chủ đầu tư vẫn còn giữ lại những phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, thì bản thân chủ đầu tư cũng có nghĩa vụ và quyền lợi đối với nhà chung cư đó như các chủ sở hữu khác.

Tại Điểm a Khoản 2 Điều 17 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng có quyđịnh: “Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí quản lý vận hành được huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí. Mức đóng góp kinh phí được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà chung cư mỗi tháng một lần”.

* Tôi mua nhà sở hữu nhà nước vào năm 1998. Lúc đó, nhà nước chỉ bán cho tôi phần diện tích căn nhà 46,5m2. Tuy nhiên, căn nhà tôi đang ở có sân trước, sân sau và lối đi bên hông nhà rộng khoảng hơn 20m2 nữa do tôi sử dụng riêng biệt, không có ai tranh chấp lấn chiếm, có tường rào bao quanh.

Nay tôi đối giấy chủ quyền nhà mới, muốn hợp thức hóa luôn phần đất trên thì UBND quận không làm và trả lời, nếu chấp nhận cấp giấy chủ quyền mới theo diện tích cũ, như trong giấy cũ thì mới cấp đổi, còn không thì đem hồ sơ về nhà chờ, khi nào TP hướng dẫn thì làm tiếp. Tôi đã chờ hơn 1 năm nhưng quận cứ nói chưa có hướng dẫn. Có phải quận làm khó chúng tôi không?

Xin Sở Xây dựng cho biết trường hợp của tôi có được cấp giấy phần đất dư ra hay không? Vì sao phải chờ TP hướng dẫn trong khi đất tôi đã sử dụng ổn định từ trước năm 1993? (Quốc Huy, 39 tuổi, nguoisaigon…@… )

– Trường hợp ông trình bày, Sở Xây dựng không rõ việc quận bán nhà cho ông, đề nghị ông mang đầy đủ hồ sơ và liên hệ Hội đồng bán nhà ở thành phố (60 Trương Định, Q.3, TP.HCM) để được hướng dẫn.

* Phần diện tích tầng ngầm dùng đậu xe thuộc phần riêng hay phần chung? Phí thu giữ xe hằng tháng và xe vãng lai để dùng cho phí quản lý toà nhà hay chủ đầu tư dùng vào việc riêng? (nhung, 41 tuổi, nhungld@… )

Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 4 Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng thì “nơi để xe” thuộc phần sở hữu chung, bất kể nơi để xe đó thuộc tầng ngầm hay ở tầng khác, tùy theo Dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng “Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư”.

Ngoài ra, có tình trạng chủ sở hữu trong nhà chung cư (kể cả chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ) tiết kiệm phần diện tích thuộc sở hữu riêng để giữ xe, thu phí, hiện nay chưa có văn bản quy định về vấn đề này.

* Thế nào được gọi là phần sở hữu chung, riêng và phần diện tích được chủ đầu tư giữ lại? Giữ lại để làm gì? Trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có cần nêu ra phần nào thuộc sở hữu chung, riêng hay giữ lại? Nếu không nêu ra có được không? Chủ căn hộ có quyền nuôi chó mèo trong căn hộ mình ở? Quy định nào quy định việc này? Xin cho biết căn cứ nào để tính phí quản lý này? (Xuan, 59 tuổi, cathayair@… )

– Ông Đỗ Phi Hùng:

1. Điều 70 Luật Nhà ở 2005 quy định:

a) Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

– Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tich ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

b) Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định đã nêu trên;

– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xã rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.

– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

2. Theo quy định tại Điều 3 – Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25-2-2009 của Bộ Xây dựng, hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung).

Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).

Theo quy định tại khoản 7 Điều 23 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng thì việc nuôi vật cảnh (thú cưng) tại phần sở hữu riêng không bị cấm nhưng phải tuân thủ theo quy định pháp luật

Cách tính giá dịch vụ nhà chung cư được quy định tại Thông tư 37/2010/TT-BXD ngày 1-12-2009 của Bộ Xây dựng.

* Tôi ở chung cư Gò Dầu, P.Tân Quý, Q.Tân Phú (TP.HCM). Trước đây do bị trộm cạy cửa vào nhà nên tôi đã rào song sắt toàn bộ ban công trong khuôn viên nhà. Hiện UBND phường yêu cầu tôi tháo dỡ phần rào này vì lý do an toàn PCCC. Do tôi thường đi công tác, chung cư thường xuyên bị trộm cắp, khu vực xung quanh nhiều tệ nạn nên tôi chưa đồng ý tháo dỡ.

Xin hỏi, UBND phường yêu cầu như vậy đúng hay sai? Căn cứ theo điều khoản nào của luật định? Nếu vi phạm an toàn PCCC, tôi mở cửa sổ cho phần rào chắn này có được không? Xin cảm ơn! (Hoàng Vĩnh, 40 tuổi, vinhloc@… )

Theo TCVN 2622:1995 về Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình – Yêu cầu thiết kế thì không được rào bít ban công (dùng làm lối thoát nạn), như vậy là vi phạm an toàn PCCC.

Đồng thời theo Điều 23 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2010 của Bộ Xây dựng thì không được tự ý thay đổi kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư.

Do đó, việc UBND phường Tân Quý, quận Tân Phú yêu cầu tháo dỡ rào sắt ban công đối với trường hợp của bạn là đúng quy định pháp luật.

* Phần vách tường bao ngoài chung cư nhưng lại nằm trong ban công của căn hộ thuộc diện tích chung hay riêng? Hộ gia đình có thể thay đổi hướng cửa ra vào và màu sắc hay không?(nguyenhuusinh, 56 tuổi, sinh1954@… )

– Ông Đỗ Phi Hùng: Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Nghị địnmh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ thì phần tường bao ngôi nhà là phần sở hữu chung.

Theo Điều 23 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng thì hành vi thay đổi thiết kế (thay đổi hướng cửa), thay đổi màu sắc mặt ngoài căn hộ là những hành vi bị cấm trong sử dụng nhà chung cư.

* Chung cư HAGL1 đã lấy nhà công cộng phục vụ cộng đồng để mở siêu thị và quán cà phê, như vậy có đúng không? Nếu không đúng phải nhờ cơ quan nào giải quyết? (Tu, 31 tuổi, tuktkt@… )

Về việc chuyển công năng từ nhà sinh hoạt cộng đồng sang làm siêu thị và quán cà phê là sai quy định tại Điều 23 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng.

Về trường hợp chung cư HAGL1, phần nhà bạn đề cập là công trình xây dựng ngoài giấy phép được cấp. Hiện Sở Xây dựng đang trình UBND thành phố hướng xử lý vi phạm xây dựng đối với công trình này.

Qua làm việc với nhà đầu tư có cam kết trường hợp nếu công trình này được tồn tại, sẽ bàn giao cho Ban Quản trị chung cư làm nhà sinh hoạt cộng đồng.

Cán bộ Sở Xây dựng TP.HCM đang trao đổi trước khi trả lời câu hỏi của bạn đọc – Ảnh: Thanh Đạm

* Xin hỏi thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất sau khi đã hoàn tất hồ sơ và nghĩa vụ thuế? Nhà tôi thuộc sở hữu nhà nước. (Le Thi Thanh Ha, 35 tuổi, thanhha_haimy@… )

Trường hợp bà trình bày, Sở Xây dựng không rõ bà mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo cơ chế giá nào… Tuy nhiên, theo quy định tại điều 12 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thời gian không quá 50 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

* Tôi là một người dân đang khó khăn về nhà ở và thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định. Xin hỏi, đến nay TP đã xây dựng được bao nhiêu căn nhà ở xã hội. Dự kiến trong thời gian tới (năm 2010) sẽ có thêm bao nhiêu căn nữa được đưa vào sử dụng? Hiện số lượng những căn nhà ở xã hội đã hoàn thành được TP sử dụng như thế nào? Đã bố trí người ở hay chưa? Chương trình này có gặp khó khăn gì không? (Nguyễn Đình Sơn, nguyendinhson83@… )

– Thời gian qua, quỹ nhà ở xã hội của Thành phố được đầu tư xây dựng theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006 của Chính phủ bằng nguồn vốn ngân sách để giải quyết chủ yếu cho cán bộ, công chức… hưởng lương từ ngân sách đang công tác tại các Sở, ban, ngành của Thành phố.

* Diện tích nhà để xe cho người dân chung cư có được tính là diện tích chung hay không? Đây có phải là diện tích của chủ đầu tư? (tran phuc hung, 40 tuổi, hung.tran@… )

Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 4 Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng thì “nơi để xe” thuộc phần sở hữu chung.

Đối với chung cư được đầu tư xây dựng trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (ngày 1-7-2006), Bộ Xây dựng đã có Công văn số 144/BXD-QLN ngày 25-11-2009, hướng dẫn như sau:

“…để xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư cần xem xét nội dung Hợp đồng mua bán nhà ở… cụ thể là:

Trường hợp Hợp đồng có quy định trong phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư có phần diện tích nơi để xe của nhà chung cư được chủ đầu tư đồng ý cho sử dụng chung thì chủ đầu tư phải xác định rõ công năng phần diện tích nơi để xe là phần sử dụng chung và công năng phần diện tích còn lại trong diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Trường hợp hợp đồng không có quy định về phần diện tích nơi để xe thì căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt để xác định phần diện tích nơi để xe thuộc phần sở hữu chung hay sở hữu riêng; nếu trong hồ sơ, tài liệu, dự án cũng không có quy định về quyền sỡ hữu diện tích nơi để xe thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu phải thỏa thuận đảm bảo quyền lợi của cả chủ đầu tư và các chủ sở hữu với mức thu tiền trông giữ xe không được vượt quá mức phí do HĐND-UBND TP quy định”.

Đến nay, UBND TP đã giao cho Quỹ Phát triển nhà thành phố mua lại 112 căn hộ tại chung cư Đông Hưng 2, phường Đông Hưng Thuận, quận 12 do Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn đầu tư xây dựng để làm quỹ nhà ở xã hội của Thành phố. Dự kiến đến cuối năm 2010 sẽ có thêm 114 căn hộ thuộc quỹ nhà ở xã hội của Thành phố được tạo lập theo phương thức này tại chung cư 157R8 đường Tô Hiến Thành, quận 10.

Việc bố trí sử dụng, vừa qua Hội đồng xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thành phố đã xét duyệt được 75 trường hợp.

Hiện khó khăn lớn đối với chương trình nêu trên là quỹ đất và nguồn vốn đầu tư xây dựng. Theo chủ trương chung của Chính phủ và UBND thành phố là đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội thông qua phương thức xã hội hóa nguồn vốn đầu tư.

Hiện tại, chương trình nhà ở xã hội đang chuẩn bị được triển khai theo quy định mới của Chính phủ tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Theo đó, nhà ở xã hội được mở rộng đối tượng được giải quyết; ngoài đối tượng là cán bộ, công chức… còn có các đối tượng khác là công nhân, người có thu nhập thấp, sinh viên, học sinh…

Về phương thức giải quyết: Trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước chỉ giải quyết cho thuê; còn nhà ở xã hội được đầu tư bằng các nguồn vốn khác không phải ngân sách Nhà nước được giải quyết bán, cho thuê và thuê mua.

* Hộp gen trong căn hộ có được coi là sở hữu riêng hay không? Minh, (inhometax@… )

Ông Đỗ Phi Hùng: Hộp kỹ thuật (hộp gen) được quy định thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (tại khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005).

* Tôi được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước. Đã được Hội đồng bán nhà Q.5 (TP.HCM) hướng dẫn và đã hoàn tất các thủ tục mua bán. Cho đến nay đã 4,5 tháng nhưng vẫn chưa nhận được chủ quyền. Tôi đã nhiều lần hỏi thăm tại Hội đồng bán nhà Q.5 thì được trả lời đang chờ duyệt.

Xin hỏi, bao lâu tôi mới nhận được giấy chủ quyền? Lâu như vậy có đúng quy định không? (Le Thi Thanh Ha, thanhha_haimy@… )

Trường hợp bà trình bày, Sở Xây dựng không rõ bà mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo cơ chế giá nào… Tuy nhiên, theo quy định tại điều 12 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thời gian không quá 50 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Hiện Liên Sở Xây dựng và Tài nguyên – môi trường đã có hướng dẫn số 5144/HD-LS ngày 30-6-2010 hướng dẫn về một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho trường hợp bán nhà theo Nghị định số 61/CP của Chính phủ.

* Tôi đang sống tại chung cư Hoàng Tháp Plaza, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh (TP.HCM). Tôi có 2 thắc mắc muốn đặt ra như sau: 1.Hiện chung cư đã có Ban quản trị được UBND huyện công nhận nhưng chủ đầu tư cố tình không bàn giao hạ tầng kỹ thuật, đồng thời gây khó dễ cho Ban quản trị trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư. Vậy trường hợp này, cơ quan nào sẽ cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao? Ban quản trị và người dân sẽ phải làm gì?

2. Hợp đồng ký kết với chủ đầu tư là hợp đồng góp vốn (đã có hóa đơn đỏ) ký từ tháng 8-2008. Tới nay chủ đầu tư vẫn không tiến hành làm chủ quyền cho cư dân. Hiện chủ đầu tư đang kêu gọi cư dân ký lại hợp đồng mới (trong đó có nhiều điều khoản sửa đổi và ghi rõ tầng hầm, sân thượng và sân xung quanh chung cư là của chủ đầu tư) thì chủ đầu tư mới làm chủ quyền cho cư dân. Xin hỏi hành vi trên của chủ đầu tư có vi phạm pháp luật? Người dân sẽ phải làm gì nếu chủ đầu tư không làm chủ quyền? (Đinh Thị Yến Ly, 51 tuổi, yenlydinh@… )

Trường hợp của bà nêu về chung cư Hoàng Tháp, UBND huyện Bình Chánh đã chủ trì nhiều cuộc họp giải quyết vướng mắc giữa chủ đầu tư và ban quản trị cùng với các cư dân chung cư. Theo quy định tại Điều 28 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng thì UBND cấp quận có trách nhiệm kiểm tra công tác quản lý sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Do đó, đề nghị bà tiếp tục liên hệ UBND huyện Bình Chánh để giải quyết.

Về phía Sở cũng đã có lưu ý UBND huyện Bình Chánh tập trung giải quyết dứt điểm tình hình trên theo thẩm quyền.

* Hiện tại, chung cư HAGL 2 đang được công ty Hassco (một công ty con của công ty phát triển nhà Hoàng Anh – chủ đầu tư) quản lý vận hành. Sau khi Hội nghị nhà chung cư bỏ phiếu bầu hợp pháp Ban quản trị, chúng tôi yêu cầu công ty Hassco báo cáo thu chi tài chính nhưng Hassco cho rằng chỉ có trách nhiệm báo cáo với chủ đầu tư chứ không báo cáo với Ban quản trị. Chủ đầu tư cũng hứa khi nào UBND quận 7 công nhận ban quản trị thì sẽ bàn giao diện tích sử dụng chung, tài sản của chung cư… cho Ban Quản trị.

Ngày 15-6-2010, UBND quận 7 cho biết đã công nhận Ban quản trị chung cư HAGL 2 nhưng hiện chủ đầu tư vẫn không chịu bàn giao tài sản, diện tích sử dụng chung… và Hassco cũng không chịu báo cáo tình hình thu chi cho Ban Quản trị. Chủ đầu tư nói rằng đang chờ ý kiến chỉ đạo của Bộ Xây dựng. Xin hỏi, việc bàn giao tài sản và quản lý… cho ban quản trị nhà chung cư có gì chưa rõ ràng, phải chờ ý kiến của Bộ Xây dựng? Ban quản trị chúng tôi có quyền không chấp nhận công ty Hassco tiếp tục quản lý chung cư hay không?

Chủ đầu tư cho rằng Ban quản trị có nhiều hành vi sai sót và lạm quyền nên không giao quyền quản lý chung cư lại cho chúng tôi. Vậy sai sót như thế nào thì Ban quản trị bị truất quyền quản lý chung cư? Ai phán xét những sai phạm đó? Xin cảm ơn. (Đại diện Ban quản trị chung cư của chung cư HAGL 2, quận 7)

– Trường hợp này Sở Xây dựng ghi nhận và Sở Xây dựng sẽ tổ UBND quận 7; UBND phường Tân Hưng, quận 7; Chủ đầu tư dự án để xem xét giải quyết các vấn đề vướng mắc tại chung cư HAGL2.

Bà Võ Thị Kim Hoàng – phó phòng quản lý nhà & công sở Sở Xây dựng TP.HCM – đang nghiên cứu câu hỏi bạn đọc gửi tới buổi GLTT – Ảnh: Thanh Đạm

* Đại gia đình tôi gồm 13 người sống trong 1 căn nhà 40m2. Hiện thu nhập của tôi 4,5 triệu đồng/tháng. Cho hỏi tôi có thể đăng ký mua nhà sở hữu nhà nước hay không? Tôi phải đăng ký ở đâu và thủ tục đăng ký như thế nào? (Mi, 23 tuổi, amyzeng22905@… )

– Theo quy định tại Điều 2 Quyết định số 118/TTg ngày 27-11-1992 của Thủ tướng Chính phủ, Nhà nước bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở (thuộc sở hữu nhà nước) theo Quyết định số 150-CP ngày 10-6-1977 của Hội đồng Chính phủ. Do đó, các trường hợp người dân đăng ký mua nhà thuộc sở hữu nhà nước sẽ không được giải quyết.

Hiện thành phố có chủ trương phát triển quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Đối với các chương trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Người dân có nhu cầu có thể liên hệ trực tiếp chủ đầu tư để được xem xét, giải quyết. Ông/bà có thể liên hệ UBND quận, huyện để tìm hiểu các chương trình nhà ở trên địa bàn và trụ sở làm việc của các nhà đầu tư để liên hệ đăng ký.

* Tôi mua 1 căn hộ tại chung cư 584, đường Lũy Bán Bích, Q.Tân Phú (TP.HCM). Chủ đầu tư đã yêu cầu đóng nốt 5% còn lại (gần 50 triệu đồng) để làm thủ tục cấp giấy chủ quyền và hứa ba tháng sau sẽ có. Tuy nhiên đã hai năm trôi qua chúng tôi vẫn chưa nhận được giấy chủ quyền căn hộ. Trong trường hợp này chủ đầu tư đúng hay sai? Họ có phải trả lãi cho khách hàng phần tiền đã nộp?

Theo quy định chủ đầu tư làm giấy chủ quyền chậm có bị xử lý không? (Hà Thanh, 47 tuổi, quangthien@… )

– Ông Đỗ Phi Hùng: Khi người mua căn hộ chung cư đã trả đủ tiền nhà thì chủ đầu tư thay mặt người mua nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên – môi trường (Điều 18 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ).

Việc chủ đầu tư chậm thực hiện các yêu cầu của ông/bà đã nêu, trước hết cần phải xem xét các nội dung này có được các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không. Nếu các bên có thỏa thuận mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án.

* Trong Nghị định 08/BXD có nêu rõ việc thành lập Ban Quản Trị chung cư. Vậy xin hỏi có văn bản nào quy định thù lao trả cho các thành viên của Ban Quản trị chung cư? Căn cứ theo mức nào để trả? (Phạm Hồng Vân, 39 tuổi, hovan0303@… )

– Theo quy định tại Điều 12 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng, Ban Quản trị nhà chung cư được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị. Mức chi phí này do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

* Phần bãi đậu xe được quy định là sở hữu riêng trong NĐ 71 của Chính phủ. Vậy nghị định này sẽ thay thế QĐ 08 của Bộ Xây dựng? (Minh, 35 tuổi, inhometaxservices@… )

– Căn cứ khoản 4 Điều 83 của Nghị Định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở được quy định trong các Nghị định của Chính phủ, các văn bản Pháp luật do các Bộ, nghành và UBND các tỉnh ban hành trước ngày nghị định này ban hànnh mà trái với quy định của Nghị định này sẽ bị bãi bỏ.

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/CP thì nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ 2 bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư là phần sở hữu chung. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 49 Nghị định 71/CP.

Căn cứ khoản 3 Điều 49 Nghị định 71/CP thì phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

* Sở Xây dựng có qui định chung cư có tuổi thọ tối đa bao lâu còn được sử dụng, 40 hay 50 năm? Sau thời gian này sẽ đập đi xây lại? Xin cám ơn. (Minh Tri, 35 tuổi, Nminhtri2002@… )

Ông Đỗ Phi Hùng, PGĐ Sở Xây dựng: Sở Xây dựng không có thẩm quyền quy định niên hạn sử dụng công trình xây dựng (tuổi thọ công trình).

* Tôi có sở hữu một căn hộ và đã sống ở đây được 10 năm. Nay tôi có điều kiện muốn sơn toàn bộ nhà và thay cửa kiếng của bancông thành cửa kiếng lùa nhôm tĩnh điện. Toàn bộ thay đổi trên nằn trong phạm vi sử dụng trong nhà của tôi (chiếu theo bảng vẽ). Vậy tôi phải xin giấy phép ở đâu để có thể thực hiện được. Xin cám ơn. (Nguyễn Phương Mai, 39 tuổi, dominhlam@… )

Những sửa chữa nhà ở không thay đổi kết cấu trong căn hộ chung cư mà không vi phạm Điều 23 của Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng thì chị có thể liên hệ UBND phường để được hướng dẫn thực hiện.

* Được biết TP.HCM đã có hai dự án nhà ở xã hội hoàn thành, nhưng sao vẫn chưa có hộ dân nào được mua hoặc thuê, thuê mua? Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện đang có nhiều dự án nhà ở xã hội đã có chủ đầu tư, nhưng sao vẫn chưa khởi công xây dựng? (Phan Hùng Trí, 26 tuổi, phanhungtri.phan@… )

Dự kiến đến cuối năm 2010, quỹ nhà ở xã hội của Thành phố (được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước) sẽ có 2 dự án được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở xã hội của Thành phố hiện nay chủ yếu là cán bộ, công chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp… đang làm việc tại các cơ quan, đơn vị thuộc phạm vi quản lý của TP.HCM theo quy định tại Điều 4 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 86/2008/QĐ-UBND ngày 18-12-2008 của UBND TP.

Do việc đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước còn hạn chế về số lượng và đối tượng sử dụng. Vì thế, vừa qua Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006 của Chính phủ về hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở, theo đó chủ trương của Nhà nước là đẩy mạnh chương trình pháp triển nhà ở xã hội thông qua việc đầu tư từ nhiều nguồn vốn của xã hội để có thể đáp ứng cho nhiều nhu cầu của nhiều đối tượng sử dụng.

* Theo QĐ08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng, thành viên bắt buộc của Ban Quản trị chung cư cũ phải có đại diện của cơ quan quản lý nhà nước (là Công ty Dịch vụ công ích). Nay Công ty Dịch vụ công ích chuyển thành Công ty TNHH 1 thành viên, không thể đại diện cho Nhà nướx. Vậy đại diện cho Nhà nước trong Ban quản trị chung cư giải quyết như thế nào? (dang minh duc, 34 tuổi, kieuminhphan1976@… )

– Theo khoản 1 Điều 12 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng quy định về thành phần Ban quản trị chung cư không quy định phải có đại diện của cơ quan quản lý nhà nước.

* Trong trường hợp chủ đầu tư đã có phòng kỹ thuật riêng cho hệ thống điện nước cho chung cư thì hộp gen (đường ống dẫn nước, điện) bên trong căn hộ được sử dụng riêng cho từng căn hộ thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng, và có được cấp giấy chứng nhận không? (Tran Van Hoang, 35 tuổi, hoang.nguyen@… )

Ông Đỗ Phi Hùng, PGĐ Sở Xây dựng: Hộp kỹ thuật (hộp gen) thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005. Do đó, phần diện tích này không được ghi trên giấy chứng nhận.

* Tôi được biết khi xây nhà từ 3 tầng trở xuống và có tổng diện tích sàn xây dựng <250m2 thì chủ đầu tư tự quyết định kết cấu công trình (hiện tôi là kỹ sư xây dựng)cũng như thi công. Xin hỏi, khi tôi hoàn công nhà thì biên bản nghiệm thu gồm những đơn vị nào ký? Xin cám ơn. (Huỳnh Văn Dũng, 40 tuổi, Dung24h2006@… )

– Ông Đỗ Phi Hùng, PGĐ Sở Xây dựng:

Việc nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng được quy định tại Điều 27 Quyết định số 04/2006/QĐ-UBND ngày 17-1-2006 của UBND TP như sau:

1. Đối với công trình đã cấp giấy phép xây dựng theo Quyết định số 217/2004/QĐ-UB ngày 17-9-2004 và quyết định ban hành quy định này: chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và nhà thầu tư vấn thiết kế phải tổ chức nghiệm thu và lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng (theo Mẫu 12 phụ lục kèm theo quy định này) trước khi đưa công trình vào khai thác sử dụng và đăng ký quyền sở hữu.

2. Trong thời hạn 12 tháng sau khi xây dựng hoàn thành công trình, chủ đầu tư phải lập thủ tục để đăng ký quyền sở hữu công trình.

3. Đối với công trình chưa có giấy về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 7 của quy định này đã được cấp giấy phép xây dựng: chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước khi đăng ký quyền sở hữu công trình.

4. Đối với công trình đã cấp giấy phép khởi công xây dựng theo Quyết định số 204/QĐ-UB ngày 24-6-1991, giấy phép xây dựng theo Quyết định 1328/QĐ-UB-QLĐT ngày 6-9-1993, Quyết định 3217/QĐ-UB-QLĐT ngày 26-6-1997 và Quyết định 58/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 25-10-2000 của UBND TP mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp biên bản kiểm tra công trình hoàn thành: chủ đầu tư phải liên hệ đơn vị tư vấn thiết kế có tư cách pháp nhân hoặc nhà thầu xây dựng để xác lập bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình (theo Mẫu 13 phụ lục kèm theo quy định này) để làm cơ sở trong việc lập thủ tục đăng ký quyền sở hữu công trình.

* Các chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà chung cư có trách nhiệm đóng tiền vào quỹ bảo trì tòa nhà, vậy chủ chủ đầu tư sở hữu khu thương mại có trách nhiệm đóng tiền vào quỹ bảo trì này không? (CAO DANG, 50 tuổi, phamcaodang1998@… )

* Các hộ tầng trên căn hộ 190 Mai Xuân Thưởng (Q.6, TP.HCM) thường gây tiếng ồn, và không bảo quản gây thấm nước tầng trệt nơi tôi đang ở. Xin hỏi, tôi có thể yêu cầu họ sửa chữa những tác hại gây cho tầng trệt tôi không? (LE THỊ BICH NGOC, bngoc160364@… )

– Theo Điều 23 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng thì không được gây tiềng ồn quá mức quy định, gây thấm dột trong nhà chung cư. Bà có thể liên hệ UBND phường để yêu cầu xử lý.

– Căn cứ khoản 1 Điều 81 Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung. Vì vậy, việc đóng góp vào quỹ bảo trì của các chủ sở hữu sẽ tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu kể cả khu thương mại.

* Tôi mua nhà chung cư nhưng chưa có nhu cầu ở. Vậy tôi có phải đóng phí chung cư hay không? (Pham Bao Ngoc, 33 tuổi, hoang200677@… )

Căn cứ khoản 2 điều 17 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc huy đông kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư, quy định tại điểm a về trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí vận hành được huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí.

Vì vậy, trường hợp của ông/bà tuy không ở nhưng vẫn có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư.

* Tôi vừa đi làm vừa đi học tại TP.HCM nên không đủ điều kiện để mua nhà và muốn chuyển hướng đến chung cư, nhưng tôi nghe nói chung cư rất phức tạp, thêm vào đó rất ồn ào về đêm. Nếu mua chung cư thì quyền sở hữu thế nào? Được sử dụng bao nhiêu năm? Trường hợp chung cư xuống cấp phải giải tỏa thì tính thế nào? (PHI OANH, 27t tuổi, phioanhdream@… )

– Ông Đỗ Phi Hùng:

Thời hạn sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam không bị hạn chế theo quy định của pháp luật dân sự.

Người nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư có quyền nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại UBND quận/huyện nơi nhà chung cư tọa lạc theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ.

Trường hợp nhà chung cư xuống cấp, giải tỏa thỉ bà sẽ được bố trí tái định cư theo phương án của dự án.

*  Gia đình tôi đang ở lô E chung cư Lê Hồng Phong (P.1, Q.10, TP.HCM). Nhà chỉ có bốn tầng và tầng trệt thì có được xem là chung cư? Do mỗi căn chỉ có diện tích 39m2 theo giấy chủ quyền nên nhiều người đã lấn ra hành lang và người dân chung quanh cũng lấn vào? Ai chịu trách nhiệm việc lấn chiếm này? (Thien An, 35 tuổi, thiendianguyen@… )

– Khoản 5 điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.

Việc lấn chiếm, sử dụng sai mục đích chung cư theo Điều 23 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng thì sẽ được UBND quận 10 xem xét xử lý vi phạm theo quy định. Sở Xây dựng sẽ trao đổi với UBND quận 10 tiến hành kiểm tra và xử lý theo phản ảnh của ông/bà.

Ảnh: Thanh Đạm

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

w

Connecting to %s

%d bloggers like this: